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同致地产:3月南昌房价再破底关键转折点

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同致地产:3月南昌房价再破底关键转折点

  “二套房贷款最低首付比例降至4成,住房公积金贷款首套首付降至2成,住房公积金贷款二套首付降至3成,营业税免征年限由5年下调至2年。”3月30日,央行、财政部和税务局分别发出远超预计的楼市新政,刺激房地产市场需求释放,部分城市立刻做出反映,或释放涨价信号,或抓紧去化库存。从新政来看,一方面是修正了过去限购对于改善型需求客户的误伤,使这部分需求重新得到释放;另一方面,也说明政府财政以及GDP数据仍然难离房地产行业,稳定健康的房地产市场作为当前经济发展中的重要一环而不可或缺。

  3月下旬,南昌市公布了2015年南昌市本级国有建设用地供应计划,相比去年,商服用地、工矿仓储用地和住宅用地三项供应指标分别缩减12.75%、9.55%、12.67%,政府已经完成从2013年的“昌六条”中居住用地供应面积增长10%的抑制计划到如今的压缩土地供应来托举市场的“华丽转身”。而回到3月份的土地市场,合计成交1755.712亩,环比上涨31.54%,数字层面表现良好。但其中工业用地仍是主要出让和成交类型,且基本为定向供应,仅有的2宗非工业用地成为点缀,整体表现依旧低迷。

  3月份作为全国“两会”的召开期,历来备受人们关注,尤其是在去年房地产表现普遍不佳的背景下,今年更加受到关注。因此,在新政消息到达之前,多数开发商有意控制了推盘的节奏,期待利好消息的到来,购房者一方也以慎重待之,轻易不入市,开发商蓄客难度不小。回到本月南昌市场,市、县区攻击开盘21次,新推续推供应29.29万㎡,同比减少9.92万㎡,降幅高达25.30%;相比春节所在2月也仅有5.47%的涨幅,市场“谨慎”程度可见一斑。

  至3月末,南昌市新建商品房住宅库存量始终在3万套左右徘徊,库存压力居高不下。部分楼盘不断拉低均价谋求更快的去化。从价格方面来看,本月南昌市新推、续推折后均价7234元/㎡,同比、环比全部走低,分别减少933元/㎡和682元/㎡,跌幅为11.42%和8.62%。如艾溪康桥、力高澜湖郡、新力钰珑湾等项目皆是以价格取胜,筑底未稳的南昌房价在开发商凶猛的抢客中再度被破底。

  本月有新推续推的8个板块中,新建、象湖板块成为供应的主力,分别供应了7.27万㎡和5.25万㎡,合计占比达到42.74%,处于第一梯队。红谷滩与京东板块供应分别为4.3万㎡与4.34万㎡,合计占比达29.5%,处于第二梯队。成交方面,象湖板块受板块内力高澜湖郡、伟梦清水湾东方苑等几个楼盘的相对低价倾销,板块销售率达到最高的59.42%;朝阳洲在华润橡府的助力下也取得了不错的成绩,整体去化率达到了58.50%。其它板块去化较差,均在50%以下。

  本月仅有三种户型产品入市,其中三房户型单独供应了25.03万㎡,占比高达85.45%。另外两种产品分别为二房和四房产品,分割剩余1成半的份额。销售端,产品的高度集中以及新推续推项目总量的减少,使得成交也表现集中化,二房、三房两种户型销售率分别上涨9.54和3.03个百分点,数字层面表现有所改善。

  本月仅有高层与花园洋房供应,其它建筑类型产品全部缺席,供应建筑类型表现较单一。其中,高层产品供应28.01万㎡,占比达95.64%,可谓是一家独大。花园洋房仅供应1.28万㎡,占比为4.36%。销售端,高层销售率为42.22%,环比增加4.09个百分点。洋房销售率则仅为33.73%,如聚仁万象都会、绿都阳光上东、嘉业海棠湾等项目推出的洋房销售率均为个位数,整体拉低了洋房的销售率。

  330新政对于释放改善型需求无异于雪中送炭,这类购房者的入市也将促进市场成交上升。同时,各开发商纷纷紧抓此次时机加大促销力度,争夺客户资源,力争快速去库存。但从房价层面考虑,高企的库存压力仍然是压制房价上涨的核心因素,在库存未去化到一个合理的范围之前,价格战仍然是开发商之间拼斗的最有效的武器,目前的涨价信号更多的是作为去化库存的一种宣传手段,实际的价格反弹仍需要一定的时间酝酿。

  根据南昌市国土资源局公告显示,2015年4月份南昌市已挂牌土地5宗,其中4宗为工业用地,分布在昌北和京东两个板块,仅有的1宗居住用地位于昌北经开区双港西大街以北、富樱路以东、紫荆路以西、青岚水渠以南,面积193.71亩,该地块被几所高校所包围,人文环境优越,但位置相对较偏,存在一定的开发难度。

  新政出台之后,4月份的市场反应成为今年房地产市场走向的关键窗口。根据市场监测了解到,4月份南昌全市区预计有26盘推盘,各个板块均有分布。其中,京东板块将成为绝对主力,预计均有8个项目开盘;而朝阳洲、新建、象湖都将有3个项目推出新房源,可见,开发商对于4月份的期待值已经上升到一定的高度,但具体结果如何,还得看购房者们买不买账。

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